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李鐵:我們離“智慧城市”到底還有多遠?

(發布時間:2015-10-15 9:41:25 瀏覽次數:623)


發布日期:2015-09-28  來源:北科大馬院   瀏覽次數:340
核心提示:去城鎮化的發展模式受地方政府和企業家的雙重推動,房地產商要發展,導致房地產過熱,出現嚴重的結構性過剩。這也讓圍繞房地產的整個實體經濟發生了一些變化,甚至影響整個經濟下滑,所以轉型期的房地產發展對我們來講更為重要。



過去城鎮化的發展模式受地方政府和企業家的雙重推動,房地產商要發展,導致房地產過熱,出現嚴重的結構性過剩。這也讓圍繞房地產的整個實體經濟發生了一些變化,甚至影響整個經濟下滑,所以轉型期的房地產發展對我們來講更為重要。

前所未有的危機,還是前所未有的機遇?

當前經濟進入新常態,有人說,房地產產能已經過剩,城鎮化發展遇到了前所未有的危機。果真如此嗎?

首先,我們的城鎮化發展遠遠沒有達到飽和的階段。發達國家的城鎮化經歷了上百年的歷史,一些中亞國家在最近三五十年也發展得很快,但日本、美國和歐洲似乎都正在面臨一些瓶頸,原因就在于飽和性增長。城鎮化發展到了一定程度,農民人口進入城市,城市的消費需求和投資需求基本上都已經非常完善,所以飽和性增長是這些國家面臨的最大的發展問題。但中國經濟不一樣,目前為止,按照戶籍人口計算,中國城鎮化率只有39%,還不到40%,遠遠沒有達到飽和的階段。

第二,人口也是一種優勢。我國是在13.6億人口的基礎上進行城鎮化,現在的城鎮戶籍人口相當于5個億,相當于歐盟人口的總和,比美國人口還多大約2億,未來按照每年1%的速度增長的話,每年還有1600萬人進入城鎮化。1600萬人是什么概念呢?相當于13個韓國或是18個日本的總人口,相當于每年有大半個北京的人口進入城鎮化(北京人口約為2100萬)。

新型城鎮化的要求就是拉動內需,包括消費需求和投資需求。人口進入城市肯定能帶動消費,因為需要在城市租賃和購買住房,購買住房就要一并購買相應的家具電器,還得進行家庭裝修,孩子還得上學,還要參與消費和社會保障,這些也會帶來服務業的廣大需求。

我國共有661個城市,加上21000多個縣級鎮,就是兩萬多個大大小小的城市,其中1千萬人口以上的6個,一百萬以上的城市有134個,五萬人口以上的城鎮將近1500個。這么多的城市,這么多的人口,帶來的不僅僅是消費需求。雖然我們的地面基礎設施也已經建得差不多,但地下基礎設施基本上還都不完善,主要包括還是污染問題和垃圾處理問題,尤其是管道問題,全國都處于非常滯后的狀態。將來,基礎設施建設的需求是非常大的。

這么多的需求,而城市戶籍人口只有不到5個億,另外還有2.6億的農村外來人口沒有拿到城市戶籍,不能和城里人享受同等的待遇。除此之外,還有8000萬的人口在城市漂著,在北京大約有900萬。如果能加以激活和引導,這方面的需求將會迸發出巨大的潛力。

舉一個例子,這次京津冀協同發展的規劃提到,要在北京周邊加強軌道交通建設。中國城市群的軌道交通建設和歐美國家有特別大的差距,日本東京的面積是1.1萬平方公里,有3600萬人口,東京周邊的軌道交通只有2000多平方公里,而這次北京規劃要建3000公里的旅游步道。可想而知,這會對周邊中小城市帶來什么影響。城鎮化在中國還有強勁增長力,這種需求的能量會迅速地釋放出來,所以大家對未來的前景真的不用擔心。

中國城市未來發展的三大關鍵詞

關鍵詞之一:以人為本

我們應該考慮以人為本的改革,把本應統計為城鎮人口卻并沒有落戶的農民工市民化。現在看到的城市一般都是只重地上、輕視地下,只重短期、輕視長遠,只重表面、忽視內在,這種粗放性的發展模式必須調整,才能實現可持續發展,而這樣也必然會釋放巨大的投資需求。要通過管理和治理創新,才能實現新型城鎮化。

關鍵詞之二:房地產

最近大家對房地產有點談虎色變,確實,很多三四線城市包括部分二線城市,都出現了房地產過熱。熱到什么程度呢?有的地方商品房已經積壓了十年都賣不出去,積壓三四年只是普遍現象。這種發展模式導致了地方政府的財政面臨嚴重困難,因為房子賣不出去,原本的土地財政難以為繼,房地產商也面臨巨大的困難,資金嚴重短缺,發展受到嚴重的限制。

在中國傳統的城鎮化發展模式下,以房地產為主導的經濟增長模式面臨非常嚴峻的挑戰。整個宏觀經濟的發展和能源消費、資源消費等,都因為對房地產的過度依賴,而出現了種種問題。

但是,并不是所有的城市都出現了問題,比如北上廣深這樣的特大城市。在這些城市,房價上漲還有空間,因為當地的公共服務水平遠高于全國其他城市。人們到這些地方去買房子不是僅僅為了定居,更重要的是相當于買了公共服務和優勢資源,特別是北京,有優質的高等教育資源和優質的醫療資源。正是因為如此,房地產的結構性過剩在一些需求旺盛的城市還沒有出現,大家不必過分悲觀。

按照京津冀協同發展規劃,3000公里的北京周邊軌道交通建設,一定會帶動周邊城市的發展。等軌道交通普及之后,人們出行的便捷性會大大提高,成本會大大降低,時間也會大大節省。如果到離北京市區3050公里的地方去買房子,價格會比北京便宜一半甚至只相當于北京的幾分之一,有沒有可能帶動需求?太有可能了。房地產發展的普遍規律就是隨著交通設施變化向原本的城市周邊延伸,世界上的特大城市和周邊衛星城也都是如此。在這個問題上,房地產企業也大可不用擔心。

關鍵詞之三:智慧城市

21世紀高科技和城鎮化的結合,就是智慧城市。眾所周知,中國的互聯網在全世界已經是發展最快的了。6.49億的網民,4.8億的城鎮網民,移動手機用戶12.56億,幾乎接近實現了人口的全覆蓋。這么多的網民,這么快的互聯網發展速度,會給我們的生活和經濟的發展三個階段的影響。


第一,視覺性的發展階段。最開始,無論是在哪一個城市,人們要拋棄原本老城核心區那種環境嘈雜、設施破舊的傳統房屋結構,要尋找一種更寬敞開放的空間,都只能把目光投向新的社區,因為那里有大空間、大視覺的居住形態。

第二,功能性的發展階段。人們慢慢發現,之前認為很好的那種居住形態并不方便,因為買點東西都要開很遠的車,增加了很多尋求服務的時間,于是,綜合體的發展模式應運而生。在綜合體社區內不僅僅有房子,還有各種一體化的消費和服務提供商,比如影院、飯店和各種大型超市、商場等。這樣的發展勢頭也在全國各地普遍蔓延,因為大家都認識到,房地產不能僅僅滿足看的需求,還要滿足實用的需求。

但是,最近萬達正在把重資產轉向輕資產,要從綜合體社區中解套,敏感的人就看到了風向:綜合體社區可能要走到盡頭。實際上,不僅僅是萬達一家,所有的房地產商都在試圖改變原來的發展模式——除了實用、方便之外,房地產業還有沒有新的空間呢?有,互聯網讓人們對未來的生活空間產生了新的想象。在所謂的現代城市發展領域中,我們還有更多、更好的選擇方式。

比如,什么是好生態?過去對于生態的理解就是綠地,但現在生態代表著綠色——這不是能看見的綠色植物,而是一種從根源上降低碳排放、提高能源利用率的發展模式,具體包括能源和材料是否清潔,房子和配套是不是低碳,社區是不是緊湊。這是房地產未來的導向。

第三,智慧化的發展階段。要實現低碳、綠色、清潔和能源的綜合有效利用,互聯網的發展給我們帶來了新的機遇。

提出智慧城市概念的是互聯網企業,而不是房地產商,因為大量互聯網企業已經深入到城市的所有角落,深入到了家庭、社區和整個城市。 從政務角度看,可以說智慧城市包括大數據、云計算,以及創新的治理和管理平臺;從社區角度看,智慧城市包括我們目之所及的所有社區服務,比如智能交通和智能安全保障等等,包括公共交通的智能化、公共自行車的智能化以及停車場的智能化等等。過去為了防盜,很多家庭會選擇養一條狗,來人的時候可能叫一下;而現在裝了攝像頭,小偷進來的時候就得三思,因為安防設施可能比以前嚴密很多。還有社區家庭、智慧家庭和家用電器的智能化等等,都讓我們的生活發生了很大的變化。

我們離智慧城市到底還有多遠?

到目前為止,我們的智慧城市和智慧家庭仍然是碎片化的。比如一個企業,即使把自己的數據以智能化的方式接入互聯網,也不算完全實現了智慧城市化,因為還沒有和其他城市、其他社區有機地結合起來。

要推動智慧城市的發展,要真正把互聯網要素和智慧城市有機結合起來,必須有房地產商的加入。今年1月份日本召開現場會,一個只有2500人的小城市,通過智能方式把社區的所有智能系統和家庭結合在了一起。在那里,建筑材料是清潔、低碳的,所有的電視機、冰箱、電風扇等電器都是系統化管理,人一走燈就滅了,人還沒回到家,空調就知道什么時候該提前打開;這樣的智慧家庭又和社區連接在了一起,社區有智能控制中心,根據用電情況自動調節,在用電高峰提供大量的用電支持,在用電低迷的時候,還有非常好的現代技術(大的蓄電池),根據節能狀況對每個家庭進行獎勵。像這樣的智能化的社區,和以低碳為目標的智慧管理系統,我們就稱之為智慧城市。

那么,中國會不會有這種現象,會不會出現這種模式呢?我相信會有的。日本的經驗就是互聯網、大型電器商和房地產商結合,以房地產商為龍頭,帶動所有的設計商和電器供應商等等形成智能和智慧核心,中國也肯定可以做到。事實上,我們現在也正在這方面進行深入探索,還在他們的基礎上創造性地加入了銀行等金融機構的參與。

我們希望將來能在全國各地打造這種城市,推進智慧城市建設。這就是未來第三波房地產的發展模式,既解決了視覺需求,又解決了功能需求、方便大眾,還能把互聯網技術和社區發展有機結合起來。我們期待我們的實踐取得成功。




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